商业地产已经进入了系统化的运营时代,一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节,每个环节都是环环相扣紧密联系的整体,任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。专注细节,做好每个环节,最终才能保证项目运作的成功
今天我们要分享的是:商业项目前期规划的:十大重点
一.项目定位
一个商业项目的商业定位很关键,是社区型定位,还是区域型定位,将会对商业项目产生很大的影响!
①科学定位
由于市场需求和竞争状况的不断变化,商业项目应随机应变,采取新的、科学的市场定位。
②差异化特色经营
就目前市场来看,商场数量多,且定位趋同化,因此必须有差异化的特色经营定位。只有突出特色,才能吸引客流。
(1)、形成经营品牌和商品上的差异化,目标定位准确
(2)、形成主题差异化
2、严谨和深入的市场调查
•商业项目前期严谨深入的市场调查至关重要性
•市场调查主要有三大块工作:一是消费者调查;二是同类商场业态分布调查;三是商户调查
•为商业定位服务,找出差异性的元素
•找准商圈,找准目标市场,避免定位模糊而重新定位
3、业态组合
•业态规划是打造商业地产的关键!
•业态的比例是以市场作为支撑的,应与目标市场达成一致性,业态组合必须在对区域商业业态深入调查的基础上进行
•三大业态的比例:购物、饮食、娱乐
•商业项目包揽消费者的贯用手法:业态组合的大而全,在这个基础上我们应该有差异化和取舍
•需要更加细致的业态规划!
•为业态组合提供依据
(3)、形成营销方式和方法差异化、个性化
4、主题定位
•整体上要有个性鲜明的主题,根据主题进行业态组合的协调!
•商场每层都应该有明确的主题定位!
5、商业空间
商业空间已成为人们的“第三空间”,营造良好的商业空间至关重要,国际、国内成功商场必然营造良好的具有商业氛围的空间,达成商业项目的长久与升值。
(1)、舒适性;
(2)、体验性;
(3)、互动性;
(4)、强化认知(包括项目对外名称,场内\场外的指引)
已建成的商业项目,应该通过良好的内装设计和外立面设计营造良好的商业空间!
6、交通组织
•内部交通(汽车时代停车场及停车数量的重要性)
•外部交通(项目周边交通对项目的影响不容忽视)
•交通指引(清晰的交通指引让消费者方便找寻)
7、连续性的营销推广
•销售和招商阶段需要有营销概念的提炼与炒作
•商业正常经营期的营销推广
8、全程有序的招商
•注重承租户的经营
一个成功的商业体(MALL),每个承租户的成功都是互相依赖的,而且会引导其他承租户的成功,这就是共生原理。
•注重商家素质!(一是租金,二是实力)
•注重商家的吸客能力!
9、注重商业物业带来的现金流和长远的升值潜力!
•商业物业需要确定良好的租售比例,从长远经营和物业升值的角度出发,一般建议不出售!
•注重物业保(升)值潜力:物业保(升)值潜力是投资者不容忽视的问题,在自有资金与融资比例合理的情况下,自持物业为长期持续发展和稳定现金流提供坚实的基础,这种业态抗风险能力较强,还具有长期保(升)值潜力,存在长期保(升)值机会。
10、运营团队的重要性
•运营团队的专业性
•运营团队的稳定性
•运营团队的战略眼光
•运营团队的国际视野
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