国内物业起步晚,发展到如今还不是太成熟,相比而言国外的一些地方物业管理做的还是很不错的,虽然国情不同,但是有的地方还是可以拿来借鉴的。我们不妨来看一下:
一、英国物业管理
英国是物业管理行业发源之地,我相信他们的管理一定有我们可以借鉴的地方,包括未来的街区制。
(一)物业费用大多采用佣金制,和国内大多采用包干制的不同是佣金制需要账目公开的,在英国任何一个业主是随时可以去税务部门查询物业公司账目的,当然物业公司平时是需要主动公示账目收支。佣金制的情况下,盈亏是由业主负担的,物业公司收益不变。
(二)英国大部分人是住在独立式别墅或联排别墅里,别墅之间的道路、绿地是由政府部门维护的,业主需要缴纳物业税相当于一般职工工资的4.4%,是人们可以承受的。房屋本身的维修由业主自己选择物业公司或自己维修都是可以的。
(三)少量的人居住的高层楼房和中国的住宅小区物业管理形式相仿,不过有一点很好,就是关于公共部位的重大维修政府部门可以受理任何一位业主的申请,实地勘察后,会责令全体业主达成一致意见,如果达不成一致意见,则有政府部门先行组织专业单位维修费用由全体业主分摊,并在维修费用的基础上加收30%,当然此举只是在于督促业主自行达成一致意见。这个如果用在中国的住宅专项维修基金上真是很给力呀!
(四)对于小规模的楼宇,业主不会去选择一个物业公司,而是选聘一位房屋经理,负责管理房屋事务,这样对业主来讲会节约一些费用。
二、美国物业管理
美国物业有70年的历史了,法规制度比较系统,组织机构稳定,从业人员数量可观、素质高。
(一)物业管理边界在法律上和物理外观是十分清晰的,也就是说其实他们与业主签订的物业服务合同和规约是非常详细的,是量化的,操作起来标准很明确清晰。
(二)服务的量化指标要尽量变小,可以减少纠纷。比如,有些城市的独立住宅的垃圾清运是由政府负责,政府规定每次清运只负责两袋垃圾,因为大量无序的垃圾政府也是承受不了的,但是若有特殊的住户垃圾较多,他们可以购买特殊的标记贴于多余的垃圾袋上,政府聘请专业的清洁公司来清运。
(三)物业管理专业化水平很高,物业公司只负责管理的有关职责,管理中的服务行为由专业公司负责。如除草公司、清洁公司等。
(四)地方化的财政政策支持,为其形成了良好的循环,干净的街道,良好的治安,优雅的风景也减少了物业管理的成本。
三、日本物业管理
日本物业管理始于1952年,真正开始于1957年。
(一)物业管理协会有一个和好的制度叫管理费保证制度。主要是为保证房屋小业主的利益。具体操作如下:
1、物业公司参加协会,签订“保证委托契约”。
2、物业公司接受业主委托,签订“管理委托契约”。
3、业主对物业公司管理不满意,要求解除契约。
4、业主向协会请求赔偿因管理不善造成的损失。
5、协会进行调查确认,之后从物业公司的保证金中预先支付。
6、同时协会积极推荐其他会员单位对其物业进行管理。
7、最后,协会将按赔偿金额向责任方(物业公司)追讨已赔偿的费用。
这个实在是很好的一个保障,业主再也不用担心物业管理不好了。
(二)注重房屋和设施设备的中长期保养,在物业尚未交付使用前保养计划就制定好了。其实,一份好的维修保养计划及其实施可以降低管理成本。
(三)高度重视清洁工作。清洁人员是需要上岗证的,清扫工作也是占到物业管理全部业务量的65.20%,其次是设备管理、其他工作,最后是安保工作。
(四)重视培训,人员培训三个层次:协会培训、企业培训和社会培训。三个培训所站立的角度是不同的,不会重复。
四、新加坡物业管理
新加坡人均居住面积是亚洲之首达20-30平米。建造的住宅分为公共组屋和私人住宅,私人住宅分为共管式公寓和独立式、半独立式的花园洋房。
(一)建设资金来源渠道多,住房公积金制度健全,促使房产良好发展,物业管理自然发展稳健。
(二)物业管理费用来源不单是业主个人缴纳,还有来源于政府津贴、以及建设单位的利润中一笔费用,这里值得一提的是,个人缴纳物业公司是按单元收取的。
(三)房屋的维保是从业主领取钥匙三日起保修一年的(与国内的竣工验收合格之日起计算是不一样的)。
(四)房屋装修是要经建设单位批准的,且初次装修后三年内是不能进行第二次装修的,对房屋外观装修及室内装修要求是非常严格的。
(五)建设单位对公共区域的维修是有时间约定并及时履行的。
(六)各物业单位是要统一听从建设单位的调遣和安排的,建设单位统一设有24小时服务热线。
备注:这里所指的建设单位实际上在新加坡是建屋发展局,是属于政府法定机构。笔者之所以用建设单位是希望读者在阅读时能结合国内现状做一思考。
五、中国香港物业管理
最后说说中国香港物业管理吧,它跟内地物业管理还是有很大不同的。
(一)经常性养护,迅速处理损坏之处,不但可以增进与住户的良好关系,还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。另外不能及时处理的,管理者会张贴告示,告知住户何时施工,何时完工。
(二)注重计划维修,并会采用先进的仪器来检查维修,如电子探测器找出下水道位置,闭路电视检查下水道淤塞等。
(三)大型综合开发的居住小区,建设完成交付后5至10年要先由房屋署承担管理责任,随后才可聘请私人物业管理公司。
(四)私人开发建设的房屋要向房屋署缴纳保证金,作为1年保修期内维修保证金。并同时向银行提交保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。
(五)物业管理的财务预算中管理费的厘定是按照“量出而人”的原则,分摊到了每个业权。
(六)管理法制化健全。
(七)重视管理人员的培训,分为初级、中级、高级。
结合了这五个地方的物业管理,我是认为我们还是要重视基础管理,在次基础上寻求模式的创新,一点一滴务实的推动物业行业发展才是硬道理。