课程详情
课程背景简介
2014年6月20日，国家税务总局下发了税总发[2014]78号文，明确提出加大土地增值税的清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理。企业所得税和土地增值税的清算、补税将作为完成2014年税收任务的主要手段和突破口之一；
企业所得税和土地增值税清算将涉及拿地、预售、开发、清算等所有业务环节，审核开发项目从头至终的项目资料和财务数据；
不同的房地产企业面临不同的经济环境，有不同的业务业务运作模式，税务疑难问题也各种各样，但都不外乎拿地、预售、开发、清算等这几个关键业务环节；
房地产业是资金密集型企业，任何一个税务疑难问题都往往涉及几百万甚至上千万的税款；
本课程针对房地产行业的特点，依据房地产业务开发流程，对房地产业存在的税收疑难问题给予了系统的整理、归纳、思考和解答，对房地产业的税务筹划和税务风险管控提出了独到的见解。
培训收益
梳理、解读各业务环节最新的税收政策
归纳、整理各业务环节存在的税务疑难问题和税务风险；
探讨各业务环节税务疑难问题的解决途径和思路；
引入“账前消化税务风险和帐外运筹纳税事项”的税务风险管控理念。
培训对象
企业总裁、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、企业办税人员
培训形式
讲授、案例分析、分组讨论等
培训时间
定于 年 月 日，每天培训时间不少于6标准课时
培训大纲
一、 拿地阶段
1、 拿地的方式
1) 招牌挂
2) 股权转让
3) 旧城改造
4) 购买土地使用权
2、 涉及的税种及政策规定
1) 契税
2) 城镇土地使用税
3) 耕地占用税
4) 印花税
3、 税务疑难问题
1) 未及时拿到土地要否缴纳城镇土地使用税
2) 印花税的税率可否按万分之三
3) 土地出让金发票抬头不吻合可否税前扣除
4) 契税可否作为加计扣除的计算基数
5) 拆迁补偿费是否一定要取得发票才能税前扣除
6) 拿地后当地政府给予的财政返还应该如何处理
4、 税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
二、 开发阶段
1、 开发的方式
1) 自行开发
2) 外包开发
2、 涉及的税种及政策规定
1) 城镇土地使用税
2) 印花税
3) 房产税
4) 车船税
5) 扣缴员工的个人所得税
3、 税务疑难问题
1) 开发成本对象到底是否需要到税务局备案
2) “甲供材”到底应该如何税务处理
3) 垫付的施工水电费是否需要交纳增值税
4) 项目公司期间费用可否计入开发间接费作为加计扣除的计算基数
5) 上存母公司的存款利息是否要交纳营业税
6) 内部借款利息凭什么单据税前扣除
7) 如何加大开发项目的计税成本又不被税务机关纳税调整
4、 税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
三、 预售阶段
1、 预售的方式
1) 委托销售
2) 自己销售
2、 预售阶段涉及的税种及政策规定
1) 营业税
2) 企业所得税
3) 土地增值税
3、 税务疑难问题和税务风险
1) 收取的定金、违约金、诚意金到底该不该预交营业税
2) 以租代销的停车位是否应该预缴营业税
3) 延误工期罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖是否交纳营业税
4) 销售阁楼、地下室单独开具的收款收据是否缴纳营业税；
5) 预租收入如何缴纳营业税和企业所得税
6) 计算利润时期间费用可否预计毛利率中扣除
7) 预售收入可否作为计算业务招待费和广告费的基数
4、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
四、 结转收入和成本阶段
1、 涉及的税种及政策规定
1) 土地增值税的清算
2) 企业所得税的清算
3) 城镇土地使用税
2、 税务疑难问题和税务风险
1) 商铺、地下停车位等是否要单独计算土地增值税
2) 分期开发的项目是否可以合并为一个成本对象和清算项目
3) 房屋出售后什么时候可以不缴城镇土地使用税
4) 清算后在转让的房地产可否与原来的收入、扣除项目合并重新计算土地增值额
5) 小区红线以外的支出到底能否在企业所得税和土地增值税税前扣除
6) 预估的开发成本能否税前扣除
7) 未取得发票的成本能否税前扣除
8) 拆迁安置房的建造成本可否税前扣除
9) 市政配套设施建造支出可否税前扣除
10) 销售的小权房是否需要缴纳土地增值税
3、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
五、 物业管理阶段
1、 物业管理阶段涉及的税种及政策规定
1) 营业税
2) 企业所得税
3) 房产税
4) 城镇土地使用税
5) 印花税
6) 个人所得税
2、 物业管理阶段的主要税务问题
1) 会所的房产税由业主还是物业公司缴纳
2) 代收的水、电、燃气费可否按差额缴纳营业税
3) 房屋销售后绿地和公配设施的站地面积的城镇土地使用税谁来缴纳
3、税务疑难问题解答与税务筹划思路探讨
六、 营改增、房产税和遗产税展望
1、营改增
2、房产税
3、遗产税
4、税收对房价的影响
4、征管难度及可行性分析
讲师简介
中国注册税务师、中国注册会计师、会计师。
西燕三林集团管委会委员，北京中天伟图税务师事务所有限公司总经理。
曾任职于中税税务代理公司房地产部和中税咨询集团税务总监。
曾参与2005年度国务院国资委国企监事会某办事处对央企的监督检查和2010年度国家税务总局的税务自查辅导。为雅戈尔、松下电器、辽宁省工商银行、中国长城资产管理公司、深圳华侨城、中化方兴、和记黄埔、香港新世界集团、中国中建地产、大连万达等知名企业和众多“二次创业”阶段的民营企业提供税务鉴证、税务培训、税务咨询、税务顾问、税务代理、税务自查辅导等各项税务服务。
曾参与某省财政部门组织的房地产行业会计信息质量大检查，参与市地税局组织的土地增值税和环境税的专题调研。2012年被中国节能协会节能服务产业委员会聘任为财税授课专家。曾在中国税务报发表和中国税务师杂志上发表《借壳上市企业重组涉税问题辨析》、《合同能源管理税收优惠如何落实》、《融资租赁和售后回租的税务处理》、《营改增对节能服务产业的影响》等论文。2014年2月10日就如何落实合同能源管理税收优惠政策和执行国家税务总局2013年第77号公告接受中国税务报记者专访。
早年曾某国有商业银行、地税稽查部门任职，从事税务顾问和税务咨询实务工作多年，对企业税务风险管控有较多的接触和较深的研究，2010年11月曾为中建地产讲授“企业所得税汇算清缴实务操作”、2013年5月曾为江苏、安徽等省航天信息公司讲授“企业税务筹划实务”、2014年8月曾为建行湖南省分行讲授“中国税制改革方向与银行业应对策略”、2013年12月曾为中国移动广东分公司和2014年4月航天信息集团讲授“企业税务风险防范与税务稽查实务”、中信地产讲授“棚户区改造税务筹划”、某市地税局讲授“房地产企业税务稽查要点”、2014年9月曾为华北电力讲授“税收与新企业会计准则”等课程。
